近日，TTIA有幸专访了金辉集团总裁助理兼设计研发管理中心总经理陈宁，陈宁在建筑设计研发领域已打磨了二十年，他的从业经验对行业现状和建筑系学子有着很高的指导价值。

陈  宁

金辉集团总裁助理兼设计研发管理中心总经理

已是“不惑之年”的陈宁是土生土长的北京人，2003年毕业于浙江大学建筑系，毕业后直接进入中国建筑设计研究院稳扎稳打15年，一路从设计师做到了科室主任位置；随后，陈宁相继进入泰禾集团、旭辉集团和金辉集团，主抓产品设计研发和管控体系。

在他看来，虽然房地产行业仍在经历调整期，但客群的居住、办公需求依然强烈，这是设计研发从业者的最大动力，好房子、好的产品依然是行业里的“硬通货”，要设计出好房子，就要深入了解客群的个性化、独立化需求。

“大院”高材生对综合体项目的思考

陈宁习惯把中国建筑设计研究院称为“大院”，这是建筑业内一流设计单位的存在，但外界并不是很熟悉。

中国建筑设计研究院是2000年4月由原建设部4家直属单位合并组建，前身为创建于1952年的中央直属设计公司。作为国资委直属管理的央企，中国建筑设计研究院承担了多项重要编制、设计工作，并获得国家科技进步奖、国家优质工程设计金奖等省部级以上各类奖项500余项。2017年，中国建筑设计研究院改制更名为“中国建设科技有限公司”。

回忆在“大院”工作，陈宁感慨最深的是项目设计研发对项目运营管理的影响十分深远。

陈宁在“大院”最开始以公建项目设计方案为主，后来开始接触开发商，比如最开始的远洋、中海、宁夏建发集团。

陈宁首个独立操刀的项目就是银川建发大阅城（现“阅彩城”），也是他第一个印象比较深的项目。

银川建发大阅城约81万平方，包括酒店、商业街、公寓、艺术馆、剧场等等，项目位置就在中阿博览会会址阅海CBD附近。

这个项目包含了30多万平方的商业MALL。“他们没有经验，我们也是刚开始做。所以中间经历了很多问题，从招商定位、动线布局到公区精装等等。

“与之前做项目设计最大的不同就是，这个项目在设计之初就要从运营的角度去考虑，当时我是真真切切感到，开发商做超大型综合体项目与普通公建项目的区别非常大。“陈宁表示。

另一个让陈宁印象深刻的项目，是位于北京首钢园金安桥地铁站的金安中海财富中心，是COOC中海商务旗下TOD商业综合体项目，这个项目旁边就是大家熟知的大型住宅小区中海寰宇天下和商业配套金安环宇荟。

“这是真正的严格意义上服务一个规模化的大型国企的TOD项目，项目标准非常高，比如当时就提出要做呼吸幕墙。现在很多写字楼的幕墙都是单向能打开，但这个项目的幕墙是双层、不能打开，它是基于双层幕墙的新风系统，产生空气流动，通过这样的设计保证不开窗就有新鲜的空气和水分流通，避免其他污染。”

“我们当时跟中海一起去考察了日本、香港的很多TOD项目，现在回过头看，除了国贸附近的几座超高写字楼，其他能做到这个标准的写字楼也不是很多。”这段经历，让陈宁从中学习到很多大型集团才具备的超强的项目管控运营能力。

陈宁在“大院”做的最后一个项目，是通州远洋新光项目，这个项目由台湾新光集团和远洋集团共同投资，不仅要考虑未来运营，还要兼顾新光集团和远洋集团不同地域企业的个性要求，中间也是磨合了很多年。

从广西到新疆，产品里的“人情味”

2018年，陈宁开启了自己人生中的“市场化”阶段，从“大院”进入上市房企。陈宁说，这一步大大提升了自己的职业广度和深度，也让自己的工作更贴合企业和客群的实际需求。

做产品设计的总有一种感觉，就是我把设计方案做出来，把图画出来，这就完成工作了。其实在整个项目开发中，这只是万里长征第一步。怎么从业主的角度，从运营的角度，从经营的角度去看待设计，这是进入房企给我们设计院的人才带来的一个特别大的变化。

尤其是旭辉集团，对客户的研究和定位工作做的非常足，其设计研发团队的人员也不局限在房地产业内，比如就有来自零售行业的客研负责人。

这让旭辉在产品设计、客研等方面有了更新的视野和角度。比如对客群的研究，就细化到非常细的维度，通过不同客户需求，设计横厅或方厅方案，或者搭配其他空间设计。

对客群的研究还有个典型的案例。之前我们在柳州有个项目，是刚进入广西市场做的项目，其中有个140平米的户型做出了五个卧室。这让习惯了做北京项目的同事感到不可思议，因为在北京的140平米户型肯定是改善型产品，一般来说3到4个卧室，最经典的是“四叶草”设计，肯定不会设计这么多卧室，把“改善户型”变“紧凑户型”。

但这就和广西柳州的客群需求有关系，一方面是柳州当地家庭孩子比较多，另一方面当地人喜欢全家集体生活。

世界每个地方的客群都不一样，这些地区属性就会指导我们的设计方案，当地人群的习惯，要融入到设计方案中。

另外一个案例来自新疆，新疆的客户就非常接受我们那种大客厅，大方厅。刚开始我们不太理解，后来才知道，他们在家中欢聚的需求很大，比如大家在一起摆桌喝喝酒，唱歌跳舞。

在多民族聚居区，项目的设计还要考虑到各个民族之间的民族习惯，这就会要求同一个项目在不同的分区做出不同的产品设计细节。

陈宁认为，进入房企之后，更丰富了他对设计和产品的理解和认知，住宅项目和在“大院”里接触的公建项目、办公项目、商业综合体项目都不一样，最大的不同就是，住宅项目的客群是要满足客户一天24小时方方面面的生活需求。

“尤其是全国性房企，需要面对东西南北不同区域、不同气候、不同民族的多样性生活习惯，同一个区域的城市和县乡的生活习惯又不一样，这些情况既是对设计研发工作提出的课题，又是提升自我的知识沃土。”陈宁说到，产品的设计研发要有“人情味”，要“接地气”。

未来：住宅“定制化”与“三大维度”

谈到自己经历的三家房企，陈宁表示每家房企的产品都有独到的地方，总结来说，泰禾产品的均价是其中最高的，它对产品的思路是，要通过产品来改变地段，而不仅仅是开发符合地段条件的产品；旭辉是一种兼顾性的产品逻辑，这让它的产品兼顾到营销、开发、设计等多个维度，这让旭辉的产品管理体现更理性一些；金辉集团更稳健一些，实际上很多人并不了解的是，金辉“出道”非常早，但是在其他闽系房企大举扩张的时候，金辉依然选择深耕已有区域，稳扎稳打，所以在其他闽系房企出险的时候，金辉依然能保证现金流，也和一贯的稳健战略有关。

总结来看，做住宅产品最主要的三个底层逻辑：空间、服务、精神。

这就要求做住宅设计不仅要在格局、物业、配套上做出满足客户需求的房子，更要有精神的导向，整个项目的设计从园林到物业到室内架构，都能让入住的业主之间有一种共同的、归属感，这不仅是物质上的，也是精神层面的归属。

谈到现在和未来对产品的调整，陈宁提到最多的是从客户实际需求出发，不冒进更不减配，能满足客户需求的房子才是好房子。

“比如天津、连云港等项目，在设计风格上我们采用了客群喜爱的简约中式，服务上引入酒店式归家服务标准，在建筑主体上仍会采用高标准的材料和设计，但是不会为了高端去高端，其实既满足客户需求，又给开发减负，也降低了业主的购房成本。”陈宁表示，设计研发任何时候都要控制成本，但要做到既控制成本又能给客户很高的性价比，才是最好的设计。

陈宁还强调称，未来的房地产市场必然是买方市场，这和之前卖方市场的最大不同就是，住宅设计更注重个性化需求，90后、00后的需求和喜好不会被市场定义，只能从更多的客户调研、方案沟通中得到，“房屋定制化”是未来趋势之一。

“现状是年轻人的居住需求至少有两点比较明显：高颜值和宠物生活，但它仍有很多个性化、独立化需求。对于市场和客群的变化，已经有房企在改变策略，主动和客户交流房屋设计方案和装修方案。”陈宁认为，随着现房销售的逐步实现，未来会有更多的房企加入“房屋定制化”的队伍中。

最后，陈宁对建筑系的学子给予了非常好的建议：第一，虽然房地产行业的市场规模有所下降，但这依然是一个10万亿级别的大市场，要对行业有信心；第二，建筑系的“人才泡沫”随着市场调整而调整，现在市场依然需要有“真材实料”的建筑系人才；第三，对建筑系有爱好、有兴趣的依然要坚持。